استان مازندران با طبیعت بکر، جنگلهای انبوه و دریای خزر، همواره به عنوان بهشت سرمایهگذاری در حوزه گردشگری و مسکن شناخته میشود، اما در سالهای اخیر، خبرهای نگرانکنندهای درباره فروش زمینهای بکر این منطقه به اتباع خارجی، بهویژه اعراب حوزه خلیج فارس و عراق، به گوش میرسد. موضوعی که فراتر از یک معامله ملکی ساده، ابعاد گستردهای از جمله امنیت ملی، تغییر کاربری اراضی و منافع کلان را در بر میگیرد.
مشاهدات میدانی و گزارشهای متعدد حاکی از آن است که با کاهش ارزش پول ملی و افزایش توان اقتصادی کشورهای همسایه مانند عراق و امارات، اتباع خارجی به واسطه دوستان و افراد مورد اعتماد ایرانی، اقدام به خرید املاک و زمینهای کشاورزی در استانهای شمالی کشور به ویژه مازندران و گیلان کردهاند. این خریداران با ارائه دلار و قیمتهای بالاتر، فروشندگان ایرانی را به معامله با خود ترغیب میکنند و در بسیاری موارد، ملک به نام یک شخص ایرانی به ثبت میرسد و کلید و مالکیت واقعی در اختیار فرد خارجی قرار میگیرد. این روند در سالهای اخیر با شدت بیشتری ادامه یافته و نگرانیهای جدی را در میان مسئولان محلی و کارشناسان امنیتی ایجاد کرده است.
بر اساس آمارهای غیررسمی، تنها در دو سال گذشته، صدها فقره معامله مشکوک در مناطق مختلف مازندران ثبت شده که بسیاری از آنها به واسطه دلالان و شرکتهای صوری انجام شده است. این معاملات نه تنها به تغییر کاربری اراضی کشاورزی و تخریب محیط زیست منجر شده، بلکه زمینهساز شکلگیری یک شبکه گسترده از نقلوانتقالهای غیرقانونی پول و پولشویی نیز شده است. در ادامه، به بررسی ابعاد مختلف این پدیده، قوانین موجود، روشهای دور زدن قانون و پیامدهای امنیتی و اقتصادی آن میپردازیم.
⚖️ قانون چه میگوید؟ ممنوعیت فروش ملک به اتباع خارجی
بر اساس قوانین جمهوری اسلامی ایران، تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی به شدت محدود و مشروط به مجوزهای خاص است. طبق قانون راجع به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب ۱۳۱۰، تملک هر نوع زمین مزروعی به هر میزان توسط اتباع خارجی مجاز نیست. همچنین تبصره ۱ ماده ۲۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری-صنعتی نیز به صراحت اعلام میکند که «اجاره زمین به اتباع خارجی مجاز و فروش آن مطلقاً ممنوع است». علاوه بر این، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها نیز هرگونه تغییر کاربری غیرمجاز را جرم محسوب کرده و برای آن مجازاتهای سنگین در نظر گرفته است.
با وجود این ممنوعیتهای قانونی صریح، آنچه در عمل رخ میدهد، نشاندهنده وجود خلأهای نظارتی و روشهای خلاقانه برای دور زدن قانون است. مسئولان قضایی مازندران بارها اعلام کردهاند که با وجود ممنوعیت قانونی، همچنان شاهد فروش زمین به اتباع خارجی در این استان هستند و این موضوع نیازمند برخورد جدی و مؤثر است. دادستان مرکز مازندران نیز تأکید کرده که هرگونه فروش زمین به اتباع خارجی غیرقانونی است و دستگاه قضا با متخلفان برخورد قاطع خواهد کرد، اما با وجود این هشدارها، بازار غیررسمی فروش زمین به خارجیان همچنان داغ است.
🔄 روشهای دور زدن قانون و نقش دلالان
با وجود ممنوعیتهای قانونی، برخی افراد سودجو با استفاده از روشهایی مانند «قولنامه» و یا ثبت سند به نام افراد ایرانی مورد اعتماد، قانون را دور میزنند. در این روشها که به «خواب مالکیتی» معروف است، شخص خارجی با همراهی دوستان ایرانی خود، ملک را خریداری کرده و سند رسمی یا قولنامه به نام فرد ایرانی تنظیم میشود و کلید ملک در اختیار خریدار خارجی قرار میگیرد. این اقدام نهتنها نقض قانون محسوب میشود بلکه زمینهساز کلاهبرداریهای گسترده و فروش مال غیر نیز میشود. گزارشها نشان میدهد که در برخی موارد، چندین خریدار خارجی برای یک ملک با یکدیگر رقابت کرده و قیمت را تا چند برابر افزایش دادهاند.
دلالان ملکی در این میان نقش کلیدی ایفا میکنند. آنها با ایجاد ارتباط بین خریداران خارجی و فروشندگان ایرانی، از این معاملات سود کلانی به دست میآورند. برخی از این دلالان حتی اقدام به ثبت شرکتهای صوری با نامهای ایرانی کرده و از طریق این شرکتها، اقدام به خرید و فروش زمین میکنند. بررسیها نشان میدهد که بیشتر این معاملات در مناطق ییلاقی و جنگلی انجام میشود که نظارت کمتری بر آنها وجود دارد و همین موضوع، کار را برای دلالان و سوداگران آسانتر کرده است.
⛰️ مازندران؛ هدف اصلی خریداران خارجی
گزارشهای متعدد از شهرهای ساحلی و جنگلی مازندران، به ویژه مناطق غربی و شرقی استان، حاکی از حضور گسترده خریداران عرب برای خرید ویلا و زمین است. این خریداران که عمدتاً از کشورهای عراق و امارات عربی متحده به ایران سفر میکنند، به دلیل برخورداری از توان مالی بالا، با پرداخت قیمتهای بالاتر و نقدی، فروشندگان ایرانی را مجاب به معامله با خود میکنند. مشاوران املاک محلی گزارش دادهاند که در برخی مناطق، قیمت زمین تا ۴۰ درصد افزایش یافته است که این افزایش عمدتاً ناشی از تقاضای خریداران خارجی بوده است.
در سالهای اخیر، شهرهایی مانند آمل، بابل، ساری، نوشهر و چالوس به کانون اصلی این معاملات تبدیل شدهاند. در برخی از این شهرها، دفاتر مشاوره املاک تخصصی برای مشتریان خارجی تأسیس شده است که با تبلیغات گسترده در فضای مجازی و شبکههای اجتماعی، املاک مختلف را به خریداران خارجی معرفی میکنند. این دفاتر حتی خدمات ترجمه، مشاوره حقوقی و انجام تشریفات اداری را نیز برای خریداران خارجی فراهم میکنند و در ازای آن، کارمزدهای بالایی دریافت میکنند.
🏞️ جنگلهای شمال، چشمانداز محبوب اعراب
بر اساس اظهارات مشاوران املاک فعال در منطقه، برخلاف تصور عموم، بیشتر خریداران عرب به دنبال املاک ساحلی نیستند و مناطق جنگلی و سرسبز شمال را ترجیح میدهند. آنها به دنبال ویلاهایی با چشمانداز فضای سبز و جنگل هستند و این نوع املاک را با قیمتهای بین یک تا دو میلیارد تومان خریداری میکنند. این در حالی است که در سالهای اخیر، قیمت زمینهای سوادکوه و دیگر مناطق بکر مازندران به دلیل تقاضای بالای غیربومیان، به شدت افزایش یافته و میل به فروش و ساختوساز در این مناطق را چندین برابر کرده است. بسیاری از این خریداران، پس از خرید زمین، اقدام به ساخت ویلاهای لوکس و مجلل میکنند که با معماری بومی منطقه تفاوت چشمگیری دارد.
نکته قابل تأمل دیگر، تغییر الگوی خرید در میان اتباع خارجی است. در گذشته، بیشتر خریداران خارجی به دنبال ویلاهای آماده بودند، اما در سالهای اخیر، تمایل به خرید زمینهای بکر و ساخت ویلای دلخواه خود افزایش یافته است. این موضوع باعث شده که بسیاری از زمینهای کشاورزی و باغهای مرکبات به زمینهای ساختمانی تبدیل شوند و این روند، آسیبهای جبرانناپذیری به اقتصاد کشاورزی منطقه وارد کرده است.
🚨 پیامدهای امنیتی و اقتصادی فروش زمین به خارجیان
این روند با واکنشهای مختلفی از سوی نهادهای دولتی و امنیتی مواجه شده است. سخنگوی دولت با تأکید بر اینکه هیچگاه کشور امنیت داخلی و مرزهای خود را برای منفعت اقتصادی به خطر نمیاندازد، بر ممنوعیت فروش زمین به اتباع بیگانه تأکید کرد. اما برخی ادعاها نیازمند شواهد و اثبات منابع دارد، چراکه در عمل، شاهد افزایش ساختوساز و فروش زمینهای کشاورزی در مازندران هستیم که ردپای اتباع خارجی و دلالان در میان آنها دیده میشود. از سوی دیگر، ورود گسترده سرمایههای خارجی به بازار مسکن شمال، باعث افزایش حبابی قیمتها شده و دسترسی مردم محلی به مسکن را با مشکل مواجه کرده است.
پیامدهای امنیتی این پدیده نیز قابل توجه است. حضور گسترده اتباع خارجی در مناطق حساس و مرزی، ممکن است تهدیداتی برای امنیت ملی ایجاد کند. برخی از این مناطق به دلیل نزدیکی به دریای خزر و وجود تأسیسات نظامی و اقتصادی، از حساسیت بالایی برخوردار هستند. همچنین، امکان سوءاستفاده از این حضور برای فعالیتهای غیرقانونی مانند جاسوسی، قاچاق و پولشویی نیز وجود دارد که ضرورت نظارت دقیق بر این معاملات را دوچندان میکند.
🔍 ورود دستگاه قضا و پلمب دفاتر غیرقانونی
اخیراً، پروندههای متعددی در زمینه فروش غیرقانونی اراضی ملی و دولتی در استان مازندران به دستگاه قضایی ارجاع شده است. به عنوان نمونه، پرونده فروش غیرقانونی اراضی ملی در منطقه تکیش تنکابن که با سوءاستفاده از عناوین جعلی مانند «ایثارگران و جانبازان» و با هدف فریب بازنشستگان انجام شده بود، با ورود دادستان کل کشور، منجر به پلمب دفاتر خرید و فروش این اراضی شده است. این پرونده نشاندهنده وجود یک شبکه سازمانیافته از دلالان و کلاهبرداران است که با پشت صحنهای پیچیده، امنیت اراضی ملی را به خطر میاندازند.
رئیس کل دادگستری مازندران نیز با اشاره به تشکیل کارگروه ویژه برای بررسی این موضوع، اعلام کرده که تمامی پروندههای مربوط به فروش زمین به اتباع خارجی به صورت ویژه پیگیری میشود. وی تأکید کرده که با متخلفان و سوداگران عرصه زمین در مازندران به شدت برخورد خواهد شد و هیچ اغماضی در این زمینه وجود ندارد. همچنین، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز با ابلاغ دستورالعملهای جدید، فرآیند نقلوانتقال املاک را برای اتباع خارجی سختتر کرده است.
📉 ریشههای اقتصادی و انگیزههای پشت پرده
عامل اصلی هجوم خریداران خارجی به بازار املاک شمال ایران، کاهش شدید ارزش پول ملی در مقایسه با ارزهای خارجی مانند دلار است. رونق اقتصادی کشورهای همسایه، بهویژه عراق و امارات، باعث شده این خریداران قدرت خرید بالایی داشته باشند و با ارائه قیمتهای بالاتر، برای فروشندگان ایرانی جذاب باشند. گزارشها نشان میدهد که خریداران عرب گاهی تا ۲۰ درصد بیشتر از قیمت بازار، برای املاک مورد نظر خود پرداخت میکنند که این موضوع، فروشندگان را بهشدت به انجام معامله با آنها ترغیب میکند. همچنین، نبود بسترهای مناسب برای سرمایهگذاری داخلی و نوسانات شدید بازارهای مالی، باعث شده که بسیاری از سرمایهگذاران ایرانی نیز ترجیح دهند به جای سرمایهگذاری در بخش تولید، به دلالی زمین روی آورند.
علاوه بر عوامل اقتصادی، برخی از کارشناسان به ریشههای سیاسی و امنیتی این پدیده نیز اشاره میکنند. آنها معتقدند که این حرکت، برنامهریزیشده و سازمانیافته است و برخی کشورهای منطقه با استفاده از این روش، به دنبال نفوذ اقتصادی و امنیتی در مناطق حساس شمال کشور هستند. این موضوع، ضرورت بررسی دقیقتر ابعاد مختلف این پدیده و اتخاذ تدابیر پیشگیرانه را بیش از پیش آشکار میسازد.
⛔ جمعبندی: ضرورت اقدام قاطع و شفافسازی
فروش زمینهای بکر مازندران به اتباع خارجی و دلالی در این حوزه، نه تنها تهدیدی جدی برای امنیت ملی و حاکمیت سرزمینی محسوب میشود، بلکه به اقتصاد کشاورزی و الگوی سکونت در شمال کشور نیز آسیب میزند. وجود خلأهای قانونی، ضعف در نظارت بر مشاوران املاک و سودجویی برخی دلالان، این بحران را تشدید کرده است. برای مقابله با این پدیده، نیاز به عزم جدی دستگاههای نظارتی، قضایی و امنیتی، همراه با شفافسازی قوانین و برخورد قاطع با متخلفان، بیش از هر زمان دیگری احساس میشود.
ورود دستگاه قضا به پروندههایی مانند زمینهای تنکابن، گامی مثبت در این مسیر است، اما برای ریشهکنی کامل این معضل، باید تمامی ابعاد پشت پرده آن، از جمله نقش دلالان و واسطهها، به دقت بررسی و با آنها برخورد شود. همچنین، نیاز به یک عزم ملی و هماهنگی بین نهادهای مختلف برای جلوگیری از این گونه معاملات غیرقانونی و حفظ سرمایههای ملی برای نسلهای آینده، بیش از هر زمان دیگری ضروری است. مردم محلی نیز باید با آگاهی نسبت به عواقب این فروشها، از واگذاری زمینهای خود به اتباع خارجی خودداری کنند تا میراث طبیعی مازندران برای همیشه حفظ شود.
